Abitare a Prezzi Accessibili: Un Viaggio tra Losanna, Lipsia e Breslavia – Sfide e Soluzioni nelle Città Emergenti d’Europa

Ciao a tutti! Oggi voglio portarvi con me in un viaggio un po’ insolito, lontano dalle solite capitali blasonate, per esplorare un tema che, ne sono certo, sta a cuore a molti di noi: la possibilità di trovare una casa a prezzi accessibili. Sì, perché se pensate che questo sia un grattacapo solo delle metropoli super famose, vi sbagliate di grosso! Ho avuto modo di approfondire come se la cavano alcune città europee “di seconda fascia”, quelle che magari non sono sempre sotto i riflettori ma che giocano un ruolo cruciale per l’economia e la vita dei loro paesi. Parliamo di Losanna in Svizzera, Lipsia in Germania e Breslavia (Wrocław) in Polonia.

Vi siete mai chiesti come queste città, in pieno fermento e crescita, cercano di garantire che non solo i ricchi possano permettersi un tetto sopra la testa, specialmente quando si lanciano in quei grandi progetti residenziali che ridisegnano interi quartieri? Beh, preparatevi, perché le strategie e i risultati sono più variegati e affascinanti di quanto si possa immaginare!

Ma di cosa parliamo esattamente? Il contesto della sfida abitativa

Prima di tuffarci nei casi specifici, capiamoci un attimo. Quando parlo di “abitare accessibile”, mi riferisco a case di qualità decente, in posizioni non sperdute, il cui costo (affitto o mutuo che sia) non superi circa il 30% del reddito disponibile di una famiglia. Un miraggio per molti, purtroppo! Si stima che entro il 2025, ben 1,6 miliardi di persone nel mondo soffriranno per la mancanza di case a prezzi abbordabili. Una vera e propria crisi globale.

Tra le cause principali c’è la cosiddetta neoliberalizzazione, che ha portato a una minor presenza dello Stato e a una maggior fiducia nel mercato. Il problema è che il mercato, da solo, tende a dimenticarsi di chi ha meno risorse. E le città “di seconda fascia”? Sono particolarmente interessanti perché si trovano in una posizione ibrida: sentono la pressione dei capitali globali, un po’ come le grandi metropoli, ma spesso conservano una maggiore capacità di iniziativa locale e comunitaria. Sono, insomma, un laboratorio a cielo aperto.

I grandi progetti residenziali sono spesso visti come una soluzione: si riqualificano aree dismesse (le famose aree brownfield), si creano nuovi spazi moderni e, si spera, si aumenta l’offerta di case. Ma è davvero così semplice? E soprattutto, quanto di questo “nuovo” è realmente accessibile?

Losanna (Svizzera): Il Modello Virtuoso (con qualche ombra?)

Iniziamo dalla Svizzera, e precisamente da Losanna. Questa città ha visto una crescita demografica notevole e ha colto l’occasione per ripensare la sua struttura urbana. Il progetto che ho analizzato più da vicino è quello di Plaines-du-Loup. Qui, la municipalità ha giocato un ruolo da protagonista.

Pensate che una legge locale (la LPPPL) impone che nei nuovi sviluppi su terreni comunali, il totale degli alloggi sia diviso equamente in tre parti:

• Abitazioni a canone sovvenzionato
• Abitazioni a canone calmierato
• Abitazioni da vendere sul libero mercato

A Plaines-du-Loup, il 30% degli alloggi è destinato a fasce accessibili, grazie anche al forte coinvolgimento delle cooperative edilizie, una vera istituzione in Svizzera, che qui gestiscono quasi un quarto del patrimonio immobiliare del progetto. La città, essendo proprietaria di molti terreni, ha un notevole potere contrattuale. Un urbanista mi ha detto, quasi con orgoglio: “Abbiamo il coltello dalla parte del manico. Diciamo agli sviluppatori: volete alta densità ma niente case popolari? Non se ne parla, la gente non lo voterebbe!“. Questo approccio permette di bilanciare giustizia sociale, sostenibilità e ritorno economico.

E la partecipazione dei cittadini? Fondamentale! Dal 2016 sono attivi forum partecipativi su temi come salute, spazi verdi, spazi pubblici e persino sul futuro centro comunitario. Si discute di tutto, dalla scelta della vegetazione al monitoraggio della biodiversità. Un bell’esempio di come si possa (e si debba) coinvolgere chi poi vivrà quei luoghi.

Lipsia (Germania): Ambizioni e Speculazioni

Voliamo ora a Lipsia, la città tedesca con la crescita demografica più rapida. Qui, il progetto faro è Leipzig 416, sorto su un’ex area ferroviaria. L’obiettivo è ambizioso: il 30% degli alloggi deve essere accessibile. Fin qui, tutto bene. Ma scavando un po’, emergono le prime criticità.

Le unità abitative a canone calmierato, purtroppo, non sono mescolate con quelle a libero mercato all’interno degli stessi edifici. Anzi, spesso si trovano in posizioni meno desiderabili: vie laterali strette, meno luce, peggior vista. Una sorta di segregazione spaziale, insomma. La giustificazione? Non ci sarebbero strumenti legislativi per imporre agli sviluppatori un mix completo. Un compromesso al ribasso, a mio avviso.

Ma il vero “mostro” a Lipsia sembra essere la speculazione. Il progetto Leipzig 416 ha cambiato proprietario ben quattro volte in dieci anni, con il prezzo che è lievitato di 60 volte, arrivando a 210 milioni di euro! Questo, ovviamente, si rifletterà sui prezzi d’affitto, previsti intorno ai 16€/mq, una cifra alta per il reddito medio di Lipsia. L’accessibilità, mi è stato detto, sarà più legata alle piccole dimensioni degli appartamenti che a un prezzo al metro quadro realmente contenuto. E c’è un’altra spada di Damocle: l’accessibilità garantita da sussidi pubblici durerà solo 25 anni. Dopo? Si teme una gentrificazione “a scoppio ritardato”.

Anche qui si è parlato molto di partecipazione, definita addirittura un “modello” per la Germania. Tuttavia, questa è avvenuta solo dopo che le trattative principali tra comune e sviluppatore erano già concluse, e con modalità piuttosto strutturate che hanno limitato l’input creativo dei residenti. Come ha ammesso un intervistato: “Di solito partecipa… l’anziano signore col cappello. È semplicemente il tipo di persona che ha tempo per questi format“. Un po’ poco per definirla una partecipazione realmente inclusiva, no?

Breslavia (Polonia): Buone Intenzioni, Debole Attuazione

Il nostro viaggio si conclude a Breslavia (Wrocław), in Polonia. Qui, il progetto Nowe Żerniki (NŻ) è nato da un’iniziativa di architetti locali e funzionari comunali, con l’idea di richiamare la storica esposizione WUWA del 1929 e di offrire un’alternativa alla pianificazione spesso deregolamentata e focalizzata solo sul profitto. Un’idea lodevole, inserita anche nel programma di Breslavia Capitale Europea della Cultura 2016.

L’obiettivo era affrontare la carenza di alloggi, la mancanza di diversità nel mercato immobiliare e la scarsa qualità delle infrastrutture sociali e ambientali nei nuovi sviluppi. Gli architetti hanno definito linee guida e standard, ma poi si sono scontrati con la realtà: per far decollare il progetto servivano investitori privati. E qui casca l’asino. Gli architetti, pur potendo discutere, non avevano strumenti legali o politici forti per mantenere l’alta qualità dei loro progetti durante le negoziazioni con i costruttori, che ragionavano principalmente in termini economici.

Il risultato? Nonostante il comune abbia realizzato le infrastrutture tecniche, quelle sociali (come scuole o centri comunitari) sono ancora in gran parte sulla carta. La maggior parte delle case è stata costruita e venduta a prezzi di mercato. Le cooperative edilizie? Solo tre, per un totale di diciotto appartamenti. L’unico vero contributo all’edilizia sociale è stata la costruzione di 117 appartamenti per anziani da parte dell’associazione comunale per l’edilizia sociale, grazie a un cospicuo finanziamento statale. Un po’ poco per un progetto che voleva essere una svolta.

La partecipazione? Si parla di co-progettazione con i futuri residenti, ma è difficile trovare documentazione sistematica di questi processi. Sembra che la collaborazione principale sia avvenuta tra comune, architetti e, successivamente, sviluppatori immobiliari. NŻ, quindi, più che segnare un cambio di rotta verso politiche abitative più giuste, sembra essere un esempio di progetto esteticamente interessante ma ancora fortemente orientato al mercato.

Tiriamo le Somme: Cosa ci insegna questo viaggio?

Confrontando queste tre esperienze, emerge chiaramente una cosa: nonostante un contesto generale di neoliberalismo, le “strutture di offerta di alloggi” – cioè come lo spazio viene organizzato, i processi decisionali a vari livelli e gli attori coinvolti – variano enormemente. E questo fa tutta la differenza del mondo!

A Losanna, la forza sta in una pianificazione pubblica robusta, strumenti legali chiari e una forte volontà politica di garantire un mix sociale, supportata da un attivo coinvolgimento dei cittadini e delle cooperative. L’accessibilità è definita in modo multidimensionale e ben integrata.

A Lipsia, l’intenzione di fornire alloggi accessibili c’è (il 30% delle unità), ma è minata dalla speculazione, dalla segregazione spaziale delle unità a canone calmierato e dalla natura temporanea dei sussidi. La partecipazione, seppur pubblicizzata, sembra avere un impatto limitato sulle decisioni chiave.

A Breslavia, l’approccio è il più limitato. L’accessibilità è quasi un miraggio, confinata a un numero esiguo di unità specializzate. Il mercato domina, e le buone intenzioni iniziali degli architetti si sono scontrate con la debolezza degli strumenti di pianificazione e con la necessità di attrarre capitali privati.

La lezione che mi porto a casa è che la produzione di alloggi a prezzi accessibili è più equa e giusta quando ci sono strumenti di pianificazione forti a livello comunale e quando i risultati della partecipazione sociale sono realmente vincolanti. Non basta la buona volontà, servono regole chiare e la capacità di farle rispettare, anche di fronte alle sirene del mercato.

Conclusioni (e qualche spunto per il futuro)

Questo viaggio attraverso Losanna, Lipsia e Breslavia ci mostra che non esiste una ricetta unica per affrontare la crisi dell’abitare accessibile. Ogni città, con la sua storia e il suo contesto, sviluppa strategie diverse, con successi e fallimenti.

Losanna ci insegna il valore di una governance forte e di una visione a lungo termine. Lipsia ci mette in guardia sui rischi della speculazione e sulla necessità di una partecipazione che sia sostanza e non solo forma. Breslavia evidenzia come, senza strumenti adeguati e un forte impegno pubblico, anche le migliori intenzioni progettuali possono rimanere lettera morta di fronte alle logiche di mercato.

Certo, questo mio piccolo studio ha dei limiti: tre casi non fanno una regola universale e i progetti sono ancora in evoluzione. Ma spero di avervi offerto qualche spunto di riflessione interessante. La sfida dell’abitare accessibile è complessa e richiede un impegno costante da parte di tutti: istituzioni, progettisti, investitori e, non da ultimo, noi cittadini. Perché una casa dignitosa, a un prezzo giusto, non è un lusso, ma un diritto fondamentale.

E voi, cosa ne pensate? Avete esperienze simili nelle vostre città?

Fonte: Springer